اجاره خانه در آلمان ۲۰۲۵

۳. افزایش اجاره‌ در آلمان

دو قانون طلایی در مورد افزایش اجاره در آلمان وجود دارد:

• در ۱۲ ماه اول قرارداد، صاحبخانه حق هیچ گونه افزایشی ندارد.
•  هر افزایش اجاره باید کتبی per Brief یا E-Mail و حداقل ۲ ماه قبل اعلام شود.
•  شما موظفید به این نامه پاسخ دهید اگر پاسخ ندهید، صاحبخانه می‌تواند از شما شکایت کند و دادگاه معمولاً او را محق می‌داند!

۴. فسخ قرارداد اجاره خانه در آلمان توسط صاحبخانه (Kündigung durch Vermieter)

بیشتر قراردادهای اجاره خانه در آلمان نامحدود (unbefristet) هستند. صاحبخانه فقط در شرایط خاص می‌تواند قرارداد را فسخ کند:

فسخ بدون مهلت (fristlos)

• عدم پرداخت اجاره به مدت ۲ ماه یا بیشتر
•  اجاره دادن ملک بدون اجازه‌ی صاحبخانه
•  وارد کردن خسارت عمدی به ساختمان

فسخ با مهلت قانونی

فسخ حتماً باید کتبی و با امضای دستی صاحبخانه باشد.

۵. گرمایش در زمستان – حداقل ۲۰ درجه!

از ۱ اکتبر تا ۳۰ آوریل، صاحبخانه موظف است دمای داخل خانه را حداقل ۲۰ درجه سانتی‌گراد (در روز) و ۱۸ درجه (در شب) نگه دارد. اگر شوفاژها درست کار نکنند و دما کمتر از این مقدار باشد:

• شما حق دارید اجاره را گاهی تا ۳۰٪ کاهش دهید.

۶. تعمیرات ساختمان

قانون کلی: تمام تعمیرات با صاحبخانه است. مستاجر فقط مسئول «تعمیرات کوچک « (Kleinreparaturen) است که:

در قرارداد صراحتاً ذکر شده باشد حداکثر هزینه سالانه آن معمولاً ۷۵–۱۲۰ یورو باشد (بسته به ایالت) اگر در قرارداد چیزی نوشته نشده، حتی تعویض واشر شیر آب هم با صاحبخانه است!

۷. رنگ‌آمیزی و تعمیرات زیبایی (Schönheitsreparaturen)

این یکی از تله‌های معروف قراردادهای اجاره خانه در آلمان است. در گذشته در خیلی از قراردادها می‌گفتند مستاجر باید هنگام تخلیه دیوارها را رنگ کند. اما از سال ۲۰۱۵ به بعد، بندهایی که این مسئولیت را به‌طور کامل به مستاجر منتقل می‌کنند، باطل هستند مگر اینکه:

• دقیقاً مشخص شده باشد (مثلاً هر ۵ سال آشپزخانه، هر ۷ سال اتاق‌ها)
•  رنگ اولیه توسط صاحبخانه تأمین شده باشد

اگر قرارداد شما قدیمی است یا بندهای غیرمنصفانه دارد، احتمالاً باطل است.

۸. کپک (Schimmel)

بزرگ‌ترین کابوس مستاجران در آلمان کپک در آلمان بسیار شایع است چون:

• عایق‌بندی ساختمان‌ها قوی است
•  هوا مرطوب است
•  مردم عادت به تهویه ندارند
• راه‌حل اصلی: هر روز حداقل ۲–۳ بار، هر بار ۵–۱۰ دقیقه پنجره‌ها را کامل باز کنید. اگر با وجود تهویه درست باز هم کپک زد:
•  فوراً به صاحبخانه اطلاع دهید (بهتر است اطلاع رسانی به صورت کتبی باشد )
•  صاحبخانه موظف است علت ساختمانی (مثل نشت لوله، پل حرارتی) را بررسی و رفع کند

اگر ثابت شود شما تهویه نکرده‌اید، هزینه پاکسازی کپک با شماست (گاهی چند هزار یورو!).
هشدار: استفاده از اسپری‌های ضدکپک فقط ظاهری است و مشکل را حل نمی‌کند.

۹. اجاره خانه در آلمان | اجاره دادن فرعی

به‌طور پیش‌فرض ممنوع است مگر اینکه در قرارداد اجازه داده شده باشد یا صاحبخانه بصورت کتبی اجازه بدهد. اگر بدون اجازه این کار را انجام دهید، صاحبخانه می‌تواند قرارداد را فوراً فسخ کند.

۱۰. حیوان خانگی (Haustiere)

حیوانات کوچک (پرنده، همستر، ماهی) معمولاً مجازند. سگ و گربه نیاز به اجازه کتبی صاحبخانه دارند. رد غیرمنطقی این درخواست توسط دادگاه قابل اعتراض است.

۱۱. سکوت در ساعات استراحت (Ruhezeiten)

• یکشنبه‌ها و تعطیلات رسمی: سکوت کامل
• روزهای عادی: ۱۳–۱۵ و ۲۲–۷ صبح سکوت نسبی

نقض مکرر این قانون می‌تواند منجر به اخطار و حتی فسخ قرارداد شود.

۱۲. تحویل خانه هنگام تخلیه (Wohnungsübergabe)

حتماً پروتکل تحویل (Übergabeprotokoll) تنظیم کنید. هر خراش یا مشکل را ثبت کنید تا بعداً صاحبخانه نتواند از Kaution (ودیعه) کم کند.

جمع بندی اجاره خانه در آلمان

در آلمان «مستاجر واقعاً پادشاه است»، اما فقط وقتی این ۱۲ قانون طلایی را قبل از امضا بداند:

1. صاحبخانه تقریباً هیچ‌وقت نمی‌تواند سرزده وارد خانه شود

2. همه کلیدها (آپارتمان، کلر، انباری، پارکینگ، میل‌باکس) مال شماست و صاحبخانه حق نگه داشتن کپی ندارد

3. افزایش اجاره خانه در آلمان محدود است: حداکثر ۱۵٪ (در شهرهای بزرگ ۱۱٪) هر ۳ سال + سال اول ممنوع

4. هر چقدر بیشتر ساکن باشید، اخراج سخت‌تر است

5. گرمایش زمستان (حداقل ۲۰ درجه روز / ۱۸ درجه شب) کاملاً با صاحبخانه است

6. تعمیرات بزرگ و کپک ساختمانی ۱۰۰٪ با صاحبخانه

7. رنگ‌آمیزی دیوارها (Schönheitsreparaturen) دیگر تقریباً هیچ‌وقت اجباری نیست (بندهای قدیمی باطل هستند)

8. تعمیرات کوچک (Kleinreparaturen) فقط وقتی با شماست که در قرارداد دقیق و منصفانه نوشته شده باشد

9. اجاره‌دادن فرعی و نگهداری سگ/گربه نیاز به اجازه کتبی دارد (ولی رد غیرمنطقی قابل اعتراض در دادگاه است)

10. ساعت سکوت (Ruhezeiten) جدی است: یکشنبه‌ها کامل
و ساعت ۱۳–۱۵ و ۲۲–۷ روزهای عادی

11. بیمه مسئولیت خصوصی با پوشش Schlüsselverlust ضروری است (تا ۲۰۰۰ یورو صرفه‌جویی)

12. پروتکل تحویل و تخلیه بنویسید تا ودیعه کامل برگردد

سوالات متداول اجاره خانه در آلمان

1. آیا صاحبخانه می‌تواند هر وقت خواست وارد آپارتمان شود؟

خیر! ورود بدون اجازه شما ممنوع است مگر در موارد اضطراری (مثل ترکیدگی لوله یا آتش‌سوزی). حتی در اضطراری هم باید حداقل ۲۴ ساعت قبل اطلاع بدهد و در موارد عادی چند روز قبل هماهنگ کند.

2. صاحبخانه یک نسخه از کلید آپارتمان برای خودش نگه داشته، درست است؟

کاملاً غیرقانونی است! تمام کلیدها (آپارتمان، کلر، انباری، پارکینگ، میل‌باکس) باید به شما تحویل داده شود و صاحبخانه حق نگه‌داری کپی ندارد.

۳. اگر کلیدها را گم کردم چه اتفاقی می‌افتد؟

باید فوراً به صاحبخانه اطلاع دهید. هزینه تعویض تمام قفل‌ها و کلیدهای ساختمان (گاهی ۸۰۰–۲۰۰۰ یورو) با شماست، مگر اینکه بیمه مسئولیت خصوصی (Haftpflicht) با پوشش «Schlüsselverlust» داشته باشید که معمولاً کل هزینه را می‌دهد.

۴. صاحبخانه می‌تواند هر سال اجاره را زیاد کند؟

خیر. سال اول قرارداد اصلاً حق افزایش ندارد. بعد از آن حداکثر ۱۵٪ (در شهرهای بزرگ مثل برلین، مونیخ، هامبورگ و… فقط ۱۱٪) در هر ۳ سال و حداقل ۱۲ ماه فاصله بین دو افزایش. افزایش باید کتبی و حداقل ۲ ماه قبل اعلام شود. اگر جواب ندهید، ممکن است در دادگاه ببازید!

۵. صاحبخانه چطور می‌تواند مرا بیرون کند؟

تقریباً غیرممکن است مگر:

•  ۲ ماه یا بیشتر اجاره ندهید → فسخ فوری (fristlos)
•  خسارت عمدی بزنید یا بدون اجازه زیراجاره بدهید در غیر این صورت مهلت قانونی دارد: ۵ سال سکونت → ۳ ماه ۵–۸ سال → ۶ ماه
  ۸ سال → ۹ ماه و حتماً باید کتبی و با امضای دستی باشد.

۶. زمستان تنظیم دمای خانه به چه صورت است؟

از ۱ اکتبر تا ۳۰ آوریل صاحبخانه موظف است حداقل ۲۰ درجه (روز) و ۱۸ درجه (شب) تأمین کند. اگر کمتر بود می‌توانید اجاره را تا ۳۰٪ یا حتی بیشتر کم کنید (Mietminderung) و صاحبخانه باید تعمیر کند.

۷. تعمیرات کوچک با مستاجر است یا صاحبخانه؟

فقط اگر در قرارداد به‌طور دقیق و منصفانه موارد مربوط به مستاجر نوشته شده باشد و سقف هزینه سالانه معمولاً ۷۵–۱۲۰ یورو باشد. اگر چیزی در قرارداد نیست، حتی تعویض واشر شیر آب هم با صاحبخانه است!

۸. در قرارداد نوشته شده «مستاجر باید موقع تخلیه دیوارها را رنگ کند»، باید انجام دهم؟

از سال ۲۰۱۵ به بعد این بندها در اکثر موارد باطل هستند مگر اینکه خیلی دقیق و منصفانه نوشته شده باشد (مثلاً هر ۵ سال آشپزخانه، هر ۷ سال اتاق‌ها) و رنگ اولیه هم صاحبخانه داده باشد. در عمل تقریباً دیگر مجبور نیستید.